В Кыргызстане собственник жилого помещения или его представитель имеет право сдать недвижимость нанимателю и членам его семьи. При этом он должен соблюдать нормы жилой площади — не менее 12 квадратных метров на одного человека.
24.kg выяснило, как законно сдать квартиру, сколько придется заплатить налогов и какие пункты нужно указать в договоре, чтобы обезопасить себя.
Стоит ли заключать договор аренды?
Чтобы не снять квартиру у мошенников, нужно заключить договор, в котором следует прописать условия аренды. Безопаснее всего заключать договор с владельцем либо его уполномоченным представителем, имеющим нотариально заверенную доверенность.
Попросите у арендодателя копию паспорта или его оригинал. Обратите внимание на реакцию. Мошенники попробуют найти причину отказать.
Проверить личность собственника жилья можно по справке из Госрегистра, где будет указано, состоит ли квартира или дом под арестом или залогом.
Деньги за аренду стоит отдавать под расписку, чтобы впоследствии не возникло спора.
Какие пункты обязательно должны быть в договоре?
Без договора сложно доказать, на какой срок и за какую плату сдана недвижимость. В договоре аренды необходимо предусмотреть пункт о запрете сдачи жилья в субаренду. Данная норма позволит аннулировать любые договоры субаренды и выселить третьих лиц.
При сдаче квартиры с мебелью следует составить акт и описать все имеющееся имущество — мебель, бытовую технику, кухонную утварь, предметы интерьера — и указать его оценочную стоимость.
В договоре можно прописать пункт о денежном залоге в случае порчи имущества, из которого удерживается определенная сумма.
Из-за перепадов напряжения может сгореть холодильник, или из-за перепада давления в системе отопления может прорвать трубу. Но это не основание предъявлять требования арендатору. Ремонт должен быть заложен в ежемесячную арендную плату. Однако эти моменты оговариваются сторонами индивидуально.
В договоре необходимо указать, что хозяева могут посещать квартиру только в присутствии нанимателя и с предварительным уведомлением как минимум за день. Исключением могут быть непредвиденные ситуации, такие как пожар или потоп.
Чтобы арендодатель не смог повысить оплату, этот пункт нужно внести в договор.
Законно ли требовать депозит?
Перед сдачей недвижимости нужно обсудить залоговую сумму, которая будет гарантировать надлежащее исполнение арендатором обязательств. Если он решит съехать без оплаты, у вас останется залоговая сумма, возмещающая вам убытки. Квартиранты могут с собой прихватить имущество, но для этого вы и заключали договор. В нем обязательно необходимо указать паспортные данные нанимателя, его телефон и даже контакты близких родственников.
Если из квартиры унесли технику или мебель, вы можете обратиться с заявлением в милицию с требованием привлечь квартирантов за кражу.
Нужно ли получать патент?
По налоговому законодательству при осуществлении предпринимательской деятельности граждане обязаны уплачивать определенные налоги. Сдача квартиры является одним из видов предпринимательской деятельности, так как владелец получает доход. Возникают налоговые обязательства.
По закону предусмотрено несколько методов уплаты налога — путем сдачи налоговых отчетов на общих основаниях или путем получения добровольного патента.
По постановлению правительства КР добровольный патент необходимо получать на услуги сдачи в наем собственной недвижимости.
Сколько он стоит?
В Бишкеке определена ставка патента в 1,5 тысячи сомов за одну комнату в центральном районе, ограниченном улицами Жибек Жолу, Курманжан Датки, Байтика Баатыра, Масалиева, Багыш, Жайыла Батыра, Баха, Фучика. Арендная плата в этих районах выше, чем на окраине.
За последующие комнаты оплата составит 500 сомов.
В жилмассивах патент на одну комнату стоит 500 сомов, в районах, не вошедших в вышеуказанный квадрат — 800 сомов. За последующие комнаты добавляется по 400 сомов.
К примеру, сдается двухкомнатная квартира в центре. Патент составит 2 тысячи сомов. За такую же квартиру на окраине Бишкека придется заплатить патент 1,2 тысячи сомов.
На какой срок выдается патент?
Налогоплательщик может взять патент на 30, 90, 180 дней. Если он берет патент на 90 дней, то ему сделают скидку 5 процентов, на 180 дней — 10 процентов.
Должны ли посуточные квартиры платить налоги?
В законодательстве не предусмотрено отдельного положения для посуточных квартир. Самое главное — есть факт сдачи недвижимости и получение доходов.
Налоги также придется платить или на общих основаниях, или путем получения патента.
Могут ли владельца оштрафовать за сдачу квартиры?
Сотрудники Государственной налоговой службы проводят рейды для выявления сданных квартир. При нарушении налогового законодательства составляется акт. На владельца недвижимости налагается административный штраф в 3 тысячи сомов.
Как быть, если владелец больше не хочет сдавать квартиру? Нужно ли уведомлять ГНС?
При получении патента уведомлять ГНС не нужно. По завершении срока — действие патента заканчивается.
Если налоги выплачиваются на общих основаниях путем ведения бухгалтерии, нужно приостановить предпринимательскую деятельность — сдавать нулевые отчеты или закрыть компанию.
Как налоговикам доказать, что квартира не сдается?
Налоговики должны провести контрольное обследование и убедиться, что недвижимость больше не сдается. Квартальные и домкомы ведут учет жильцов. На основании их информации ГНС получает сведения о квартирах, которые сданы в аренду.
