Проект детальной планировки (ПДП) центральной части Бишкека приняли 30 декабря 2019 года на очередной сессии горкенеша. Проект вызвал немало нареканий общественности еще на стадии обсуждения. Представители общественного фонда «Наше право» заявляли, что озвучивали ряд нареканий, но приняли их или нет, не знают, ведь конечный вариант им не показали. В Бишкекглавархитектуре заверили, что мнение горожан учли.
Одним из пунктов против принятия ПДП было отсутствие Правил застройки и землепользования в городе. Это основной юридический документ, который регламентирует отступы, этажность и функционально-строительное зонирование на территории Бишкека.
Почему ПЗЗ не разработали вовремя и что в итоге в него войдет, 24.kg рассказала начальник управления градостроительства и архитектуры муниципального предприятия «Бишкекглавархитектура» Замира Кангелдиева.
— ПДП приняли без действующих Правил застройки и землепользования. Почему Бишкекглавархитектура не выступала с возражениями во время обсуждения проекта и не говорила, что без ПЗЗ нельзя принимать проект?
— ПЗЗ должны разрабатываться на основании градостроительной документации. ПДД тоже входит в состав этой документации. Есть схема зонирования, а она берется из градостроительной документации, значит, сначала нужно утвердить ПДП и оставшиеся части и параллельно делать Правила застройки и землепользования, этим мы и занимаемся.
Сначала на сессию БГК зашел Проект детальной планировки, следом ПЗЗ. Но последний вернули на доработку. В Бишкекглавархитектуре был круглый стол с участием общественности, общественного фонда «Наше право» и клиники «Адилет», участвовали депутаты горкенеша. Тогда сказали, что ПЗЗ сырой, есть много спорных вопросов по поводу земельных участков и их изъятия.
— ПЗЗ и ПДП должны быть разработаны вместе. Представители гражданского сектора как раз об этом и говорили, потому что ПЗЗ — основной юридический документ. Получается, что сейчас его будут подгонять под уже принятый ПДП. Создается впечатление, что это обычная коррупционная история...
— ПЗЗ — это нормативно-правовой акт. В нем есть описательная часть, в которой устанавливают правила застройки и землепользования на территории города, какими нормативами нужно пользоваться, регламенты по зонированию, порядок рассмотрения на комиссии по внесению изменений в этот регламент.
К нему также прилагаются три схемы: функционального зонирования, историко-культурного наследия и ограничений по охранным зонам. Эти схемы изготавливаются на основании градостроительной документации, то есть на основании Генплана — перспективного развития города, учитываются все проекты детальной планировки и проекты застроек. Мы считаем, что сначала надо утвердить градостроительную документацию, а после делать схемы зонирования.
— Название документа «Правила застройки и землепользования» говорит само за себя. Еще раз повторюсь: когда принимали ПДП, ПЗЗ не было. Тогда чье видение отражено в ПДП: конкретного архитектора, который его разрабатывал?
— Нет, ПДП разработан на основании Генплана, который утвердили в 2006 году. Его детализация происходит на уровне ПДП.
— Почему, как вы считаете, общественность говорит, что нельзя принимать ПДП без ПЗЗ?
— Ну... Мы думаем, что тут нет ничего такого. Почему общественность так говорит? Сначала нужно утвердить все градостроительные подосновы, а потом уже ПДП по территориальному зонированию. В принципе, я говорила, что оба документа зашли на сессию горкенеша параллельно, просто ПЗЗ вернули на доработку.
— Вы сами упомянули, что много нареканий вызвал пункт «изъятие (выкуп) земли для общественных и государственных нужд». Он остается в ПЗЗ или его исключат?
— В первой редакции было прописано, что мэрия вносит предложение, создается комиссия по таким вопросам, вносит предложение об изъятии земельного участка под какие-то определенные нужды.
Общественность с этим пунктом не согласна. Его предложили изложить в другой редакции, что мэрия не вносит предложение и не по изъятию, а ставится вопрос о выкупе земельного участка и его равноценной компенсации. То есть просили убрать слово «изъятие» и поставить другое. В этом формате замечания тоже учтут.
— А вы не считаете это покушением на право частной собственности со стороны города?
— В любом случае у нас есть Конституция и права частной собственности охраняются. Будет внесено предложение, а право собственника осуществляется на равных правах путем выкупа и компенсации.
— В Земельном кодексе четко прописано, как на рыночных условиях должна изыматься (выкупаться) частная собственность...
— Слово «изымать» надо убрать из Земельного кодекса.
— По поправкам, которые пытаются внести в закон, в рыночные отношения ставят некоего посредника, причем государственного. Зачем новые механизмы, если уже есть работающий?
— Да, об этом тоже поднимался вопрос. Как раз клиника «Адилет» обострила его. Они говорят, что у нас нет ни положения, ни закона о выкупе и сносе объектов. Этот механизм нужно разработать и утвердить на государственном уровне.
— Но сейчас, если частник хочет построить на месте участка что-то, он приходит к собственнику в рамках рыночных отношений и договаривается. Зачем в ПЗЗ придумывать новый механизм?
— Да, совершенно правильно. В правилах застройки будут установлены зонирование, какие объекты можно строить и что предусмотрено. Частный инвестор будет реализовывать свои намерения согласно ПЗЗ. Это правила игры: ясность, прозрачность, все будут знать функциональное назначение участка. Вопрос по выкупу тоже нужно включить в ПЗЗ. Если застройщик хочет приобрести участок, на каких правах и условиях он должен покупать. Это надо прописать.
— Вы будете прописывать эти условия в рамках рыночных отношений или говорить о государственном/муниципальном посреднике?
— Я не знаю. Этим вопросом занимаются наши юристы. Скорее всего, должны прописать по рыночной стоимости. Надо будет с ними переговорить. Я не могу за них ответить.
— ПДП — это основание для изъятия земельных участков для общественных и государственных нужд. Получается, ПЗЗ подкрепит это основание?
Вообще Проект детальной планировки — просто перспективное развитие города. Почему его трактуют как основание для изъятия, совершенно мне непонятно. ПДП — это основание для дальнейшего развития города, но ни в коем случае не для изъятия...
Замира Кангелдиева
— В новом ПДП садики «посадили» внутрь строящихся домов. Получается, что под предлогом общественной нужды к горожанину могут прийти, показать ПДП и заставить отдать его частную собственность. А там на самом деле построят очередную элитку, в которой будет сад?
— А, вот так вы поставили вопрос... В ПДП четко указали, в каком месте будет отдельно стоящий садик, а где предусмотрена элитка со встроенными детскими учреждениями. Есть схема социально-культурных объектов, в ней это все указано. Все будет понятно и застройщику, и собственнику земельного участка.
— Об этом и речь. Собственник сейчас может сказать: «Нет, это моя частная собственность и она неприкосновенна». Но, прикрываясь общественной нуждой, эту собственность заберут. И непонятно за какие деньги, вы сами сказали, что разрабатывается механизм, но как это будет, не ясно...
— Поэтому нужно срочно доработать Правила застройки и землепользования и внести на рассмотрение в Бишкекский горкенеш.
— Каким образом ПЗЗ может урегулировать такие моменты?
— Будет прописан порядок реализации, приобретения. Это все нужно прописать и утвердить, чтобы завтра были понятны правила игры.
— Но если между собственником и застройщиком появится какой-то госоценщик (посредник), собственник окажется не защищен. К примеру, его недвижимость стоит $60 тысяч, а ему дадут $20 тысяч. Он не согласится, на него подадут в суд и все равно выселят, прикрываясь общественными нуждами...
Да, такой риск, конечно, есть. Поэтому нужно это положение. Даже не в ПЗЗ, а отдельно утвержденное правительством.
Замира Кангелдиева
Об этом и говорили представители правовой клиники «Адилет». В ПЗЗ невозможно подробно прописать механизм, нужно положение и регламент. Это положение о выкупе и сносе сейчас Госстрой рассматривает.
— Чтобы в ПЗЗ прописать механизм выкупа земли и частной собственности, нужно постановление. Как тогда вы можете разрабатывать правила?
— ПЗЗ может и параллельно разрабатываться. Одно другому не мешает. Где идет вопрос о выкупе, будет прописано, что он осуществляется согласно установленному правительством Кыргызстана порядку. Буквально одно предложение, одной строкой.
