В Бишкеке прошел митинг против принятия нового Земельного кодекса. Люди заявили, что он противоречит законодательству и Конституции страны. Несмотря на право собственности, чиновники продолжают действовать без оглядки на законы. Граждане привели в пример снос объектов в жилмассиве «Киргизия-1».
Жогорку Кенеш в феврале принял новую редакцию Земельного кодекса, где уточнили механизм изъятия земель в интересах государства. В администрации президента сообщили, что Садыр Жапаров его пока не подписал, документ на рассмотрении.
Так какие риски есть в проекте Земельного кодекса? Почему он так сильно беспокоит дачников? Какова процедура изъятия земли? Об этом в интервью 24.kg с юристом, советником юстиции первого класса Толкун Бекбулатовой.
— Действительно ли в новом Земельном кодексе не предусмотрена выдача гражданам бесплатных земельных участков?
— Да, так и есть. Из-за роста населения и ограниченности земельных ресурсов решили прекратить практику бесплатного распределения участков и сосредоточиться на развитии земельного рынка. Ранее по Земельному кодексу граждане Кыргызской Республики имели возможность однократно бесплатно получить земельный участок под индивидуальное жилищное строительство.
— Каковы юридические последствия ликвидации товариществ и присвоения им статуса села?
— По новой редакции кодекса дачные поселки включат в состав населенных пунктов, что приведет к утрате их прежнего статуса и официальному признанию их частью сел, поселков или городов. Решение направлено на улучшение инфраструктуры и предоставление жителям доступа к государственным услугам, таким как регистрация по месту жительства и участие в выборах.
Среди владельцев дачных участков возникли споры относительно предлагаемых изменений. Некоторые, проживающие на дачах постоянно, поддерживают присвоение их поселениям статуса села, поскольку это обеспечит им официальную прописку и доступ к социальным услугам. Другие, использующие дачи исключительно для отдыха и садоводства, опасаются потери земель общего пользования и изменения привычного уклада жизни.
На мой взгляд, необходимо сохранить садоводческие товарищества как хозяйствующие субъекты, предоставить возможность регистрации по месту жительства без ликвидации товариществ и обеспечить добровольное присоединение к населенным пунктам без принудительной трансформации земельных участков. Важно учитывать мнение всех заинтересованных сторон и обеспечить баланс между развитием инфраструктуры и сохранением прав владельцев дачных участков.
Юридическими последствиями могут быть потеря статуса садоводческих товариществ и приобретение статуса населенного пункта. Земли садоводческих товариществ в настоящее время относятся к землям сельскохозяйственного назначения, их изъятие и трансформация более сложны. Кроме того, перевод в земли населенных пунктов повлечет за собой более упрощенную процедуру изъятия, новые правила использования территорий общего пользования и возможные изменения в налогообложении и инфраструктуре.
— Какие права сохранят владельцы участков после преобразования в село?
— Основные права собственности на свою землю, но могут столкнуться с определенными изменениями.
Право собственности — владельцы сохраняют право владения, пользования и распоряжения участком (продажа, дарение, передача по наследству).
Право на строительство — если ранее участок использовался для дачного строительства, новый статус позволит узаконить постройки и использовать их для постоянного проживания.
Право на регистрацию (прописку) — после включения в состав населенного пункта владельцы смогут официально зарегистрироваться по месту жительства, что облегчит доступ к госуслугам.
Право на инфраструктуру — дороги, водоснабжение, электричество и другие коммунальные сети будут переданы под управление местных властей, что повысит их качество. Соответственно, изменится система платежей и налогообложения.
Изменение налогового статуса — земельный налог может увеличиться, так как участки будут отнесены к категории «земли населенных пунктов».
Регулирование использования земли — возможно, потребуется соблюдать новые градостроительные нормы и правила благоустройства.
Переход территорий общего пользования — земли, ранее находившиеся в распоряжении дачного товарищества, могут перейти в муниципальную собственность, что и вызывает обеспокоенность среди дачников.
— В каких случаях государство должно выплачивать компенсацию за изымаемые земли?
— Согласно новому Земельному кодексу, государство обязано выплачивать компенсацию собственникам земельных участков в случае их изъятия для общественных или государственных нужд.
— Как будет определяться сумма компенсации при добровольной передаче земли?
— При добровольной передаче земли компенсация определяется по соглашению сторон. Цена земли зависит от рыночной стоимости, которую определяют профессиональные оценщики по определенным методам и методикам. При изъятии земли для госнужд государство должно выплатить справедливую компенсацию, включая стоимость недвижимости и возможные убытки.
— Если изъятие происходит через суд, по каким критериям судьи будут оценивать стоимость земли?
— Судьи оценивают в соответствии с материальным правом, а именно по заключению профессиональных оценщиков.
— Какие обязанности есть у владельцев земель сельхозназначения?
— Использовать землю по назначению, соблюдать требования земельного законодательства, поддерживать участок в надлежащем состоянии, платить налоги и сборы, соблюдать условия пользования и аренды, обеспечить доступ к земле.
— Если норма о принудительном изъятии неиспользуемых частных земель останется в кодексе, какие шаги может предпринять владелец, чтобы обезопасить себя?
— Исполнять свои обязанности, в ином случае через обращение в суд.
— Предусмотрены ли санкции для собственников или арендаторов, которые не используют землю?
— Да. Они регулируются административным правом.
— Может ли государство арендовать неиспользуемые земли у владельцев принудительно?
— Нет, не могут.
— Как граждане могут юридически защитить свои земельные участки от возможного изъятия?
— Если имеется угроза изъятия, то собственник имеет право обратиться в суд общей юрисдикции в защиту частной собственности согласно процессуальному законодательству.
— Как будет определяться сумма компенсации при добровольной передаче земли?
— В соответствии с новым кодексом это будут проводить профессиональные оценщики.
Основные риски и угрозы проекта Земельного кодекса
Изъятие земли без суда
— По статье 66 Земельного кодекса изъятие участка возможно только по решению суда после письменного предупреждения его собственника. В проекте предлагают установить изъятие без судебного решения в случае возникновения угрозы стихийных бедствий и в результате стихийного бедствия. Это не предусматривает выдачу компенсаций или возмещение земель, чем нарушает статью 15 Конституции о правах собственников.
Изъятие особо ценных земель и противоречия в проекте
— По статьям 70 и 71 проекта допускается изъятие особо ценных земель (охраняемых природных территорий и историко-культурных объектов) для общественных и государственных нужд при отсутствии других вариантов размещения объектов по решению уполномоченного органа с согласия собственника.
Это противоречит части 2 статьи 129 проекта земельного кодекса, в соответствии с которой разрешение земельных споров, связанных с предоставлением, изъятием и прекращением права на земельный участок, осуществляется только в судебном порядке.
Нарушение права на судебную защиту
— Нормы, допускающие ограничение закрепленных в Конституции прав, не означают возможность посягательства на само существо того или иного права.
Конституционное право на судебную защиту входит в перечень фундаментальных прав человека и гражданина, не подлежащих какому-либо ограничению.
Проблемы с определением кадастрового плана
— Пункт 48 статьи 2 проекта предусматривает раскрытие термина «кадастровый план». Это документ, удостоверяющий право на земельный участок, содержащий идентификационный код недвижимого имущества, сведения о категории земель, виде угодий, целевом назначении, площади, месторасположении и адресе, графическое изображение (план) единицы недвижимого имущества в масштабе, координаты земельного участка, информацию о государственной регистрации прав и обременений (ограничениях) прав на недвижимое имущество и сделках с ним, о правообладателе.
Однако следует отметить, что обозначенный термин также раскрыт в части 1 статьи 14 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделках с ним». Здесь это план единицы недвижимого имущества, на котором отражают идентификационный код, границы и обременения (ограничения).
В этой связи стоит подчеркнуть, что приведенная разница в понимании обозначенного термина может привести к проблемам в правоприменительной практике и затруднить реализацию проекта земельного кодекса.
Ограничение доступа к земельному реестру
— Кроме того, частью 3 статьи 127 проекта предусматривается, что кабинет министров может установить ограничения или запретить доступ к Государственному электронному земельному реестру.
В проекте не предусмотрено, в каких случаях могут реализовать такое право. Такие полномочия кабмина являются дискреционными и содержат элемент коррупциогенности, поскольку формулировка «вправе» должна использоваться с установлением исчерпывающего перечня случаев, когда они могут быть реализованы.
По мнению юриста, положения проекта земельного кодекса нуждаются в тщательной доработке на предмет соответствия нормам Конституции и устранения противоречий, которые влекут реальные риски нарушения прав и свобод человека и гражданина.
