В условиях, когда процентные ставки остаются на высоком уровне, главный риск для инвестора в недвижимость заключается не в медленном росте рынка, а в том, что стоимость капитала возникает слишком рано в инвестиционном цикле. Когда денежный поток истощается уже в первые годы, внутренняя норма доходности (IRR) оказывается «сжатой» еще до того, как актив успевает сформировать свою реальную ценность. Именно здесь проходит граница между сделкой, основанной на краткосрочных льготах, и инвестиционной стратегией, выстроенной системно и рассчитанной на долгий горизонт.
По этой причине пакет финансирования в Royal Central Park — это не просто краткосрочная процентная льгота. Это финансовая структура, построенная по временной оси, которая обеспечивает инвесторам достаточную гибкость денежного потока, позволяя удерживать квартиры до тех пор, пока рынок не вступит в фазу активного роста цен, а не вынужденно выходить из инвестиций из-за давления процентов. Первые три года — это не просто «льготный период», а специально спроектированный финансовый буфер, направленный на оптимизацию IRR.
Такой подход не является новинкой в мировой практике инвестирования в недвижимость. Международные исследования показывают, что крупные городские проекты с поэтапной реализацией и полной интеграцией инфраструктуры, как правило, демонстрируют более высокие темпы роста цен по сравнению с отдельными проектами. Согласно отчету Savills о комплексной городской недвижимости в Азии, квартиры в крупных мастер-планируемых сообществах в Сингапуре, Сеуле и Шанхае показали средний рост цен на 20–40 процентов выше, чем проекты вне комплексных планов, в течение одного и того же цикла развития. Причина не в спекуляциях, а в постепенном накоплении стоимости по мере завершения инфраструктуры, благоустройства и увеличения плотности населения.
В Лондоне исследования CBRE по мастер-планируемым районам, таким как Canary Wharf и King’s Cross, показывают, что на ранних этапах цены на квартиры были значительно ниже, чем после выхода проектов на стабильную эксплуатацию. В течение 7–10 лет стоимость недвижимости значительно выросла, когда эти районы трансформировались из «зон развития» в новые функциональные центры города. Примечательно, что основная часть прироста цен происходила после того, как инвесторы преодолели период наибольших капитальных затрат, что подчеркивает важность удержания активов на протяжении всего цикла.
В странах Ближнего Востока интегрированные городские районы в Дубае, такие как Downtown Dubai и Dubai Marina, являются аналогичными примерами. По данным Knight Frank, квартиры в этих районах демонстрируют долгосрочный рост цен выше среднего благодаря способности привлекать жителей, компании и международные потоки капитала, в то время как небольшие проекты вокруг них показывают более низкий рост и высокую волатильность. Снова ключевым фактором является не процентная ставка на момент покупки, а способность удерживать актив в период формирования и переоценки его стоимости.
Возвращаясь к Royal Central Park, трехлетняя структура без cost of carry позволяет инвесторам воспроизвести стратегию, доказавшую эффективность в глобальных мастер-планируемых проектах: приобрести на раннем этапе, удерживать актив в фазе роста и начинать обслуживание финансовых обязательств только после того, как актив достиг нового уровня цен. По мере роста рынка и переоценки стоимости активов, коэффициент кредита к стоимости (LTV) естественным образом улучшается, делая долг относительно стоимости активов «легче».
Это и есть граница между пассивным и стратегическим рычагом. Пассивный рычаг заставляет инвестора одновременно занимать и терять денежный поток, сжимая IRR с самого начала. Стратегический рычаг позволяет занимать средства в нужный момент и оплачивать капитальные затраты только после того, как актив вырос в цене, а инвестиционная позиция укрепилась.
С точки зрения механики формирования прибыли, инвесторы Royal Central Park не покупают квартиру через «трехлетнюю льготу». Они приобретают структуру, позволяющую удерживать позицию в фазе роста Бишкека без снижения IRR из-за процентов. В цикле, где время является ключевым конкурентным преимуществом, это и есть основная ценность, которую Royal Central Park предоставляет долгосрочным инвесторам.
Моделирование финансового рычага (модель на основе процентов)
Для иллюстрации эффективности финансового рычага независимо от абсолютной стоимости квартиры модель построена полностью на процентных соотношениях. Инвестор использует структуру капитала 30 процентов собственных средств и 70 процентов банковского кредита, с трехлетним льготным периодом на основную сумму и проценты, при этом расходы по процентам в этот период оплачивает застройщик.
Для движения цен модель предполагает рост стоимости актива на 35 процентов в первый год с последующей стабилизацией на следующие два года. Это отражает консервативный сценарий, позволяющий выделить чистый эффект финансового рычага.
При этих условиях через три года стоимость актива достигает 135 процентов от начального уровня, при этом долг остается на уровне 70 процентов. Стоимость собственного капитала составляет 65 процентов, что соответствует разнице между стоимостью актива и долгом. По сравнению с первоначальными 30 процентами собственных средств это дает прирост капитала на 35 процентных пунктов, или примерно 117 процентов доходности на собственный капитал (ROE) за трехлетний период, без учета дополнительных факторов роста, таких как доход от аренды, рефинансирование или дальнейший рост рынка.
Информация об ипотечной программе в Royal Central Park
- банк-кредитор: «Банк Компаньон»;
- максимальная сумма кредита: до 70 процентов от общей стоимости квартиры;
- льготный период по основному долгу и процентам: три года — застройщик RCA Living оплачивает проценты за клиента в течение первых трех лет;
- максимальный срок кредита: до 15 лет;
- отсутствие комиссии за досрочное погашение;
- быстрое и упрощенное оформление кредита с особым преимуществом — приобретенная квартира в Royal Central Park принимается в качестве залогового обеспечения по кредитному договору.
