Предложенный Министерством сельского хозяйства новый порядок изъятия или выкупа земельных участков для государственных и общественных нужд вызвал шквал критики, а в Бишкеке даже начали сбор подписей против принятия закона.
В то же время в общественных организациях, которые защищают права собственников, считают, что подобный нормативно-правовой акт необходим, но не в том виде, как его представил Минсельхоз.
Отсутствие порядка изъятия земли выгодно государству
Механизм изъятия земель существует давно.
Конституция страны предусматривает, что принудительное прекращение права собственности возможно только по двум основаниям: с согласия владельца или по решению суда.
Содержатся подобные нормы в Земельном и Гражданском кодексах. Но проблема в том, что до сих пор не определены механизмы и процедуры изъятия, что приводит к нарушению прав собственников.
«Международные нормы не запрещают для развития городов изъятие собственности. Но выкуп должен быть соразмерным, адекватным и справедливым. В нашей стране Земельный кодекс принят в 1999 году, прошло 23 года, а процедуры и порядок до сих пор не урегулированы. Хотя изъятие и снос идут повсеместно. А так как процедура не прописана, у людей, по сути, отбирают земли, вынуждая продавать их за бесценок. Государству очень выгодно не прописывать порядок», — считает руководитель Ошского филиала ОО «Интербилим» Гульгакы Мамасалиева.
Она добавила, что сегодня именно уполномоченные органы заказывают проведение оценки участков и имущества, которые хотят изъять. Зачастую цена оказывается ниже рыночной.
Например, в Оше в 2011 году мэрия предложила собственникам цену в два раза ниже рыночной. Жители не согласились, стали оспаривать, им увеличили компенсации и выдали дополнительно земельные участки.
Гульгакы Мамасалиева
Подобная ситуация была и в районе КПП «Достук» на границе с Узбекистаном. Тогда земельные участки более чем 30 собственников понадобились для создания таможенной инфраструктуры — строительства лаборатории.
«Рыночная цена квадратного метра была около $5 тысяч, а людям предложили около $3 тысяч. Лишь после того, как собственники обратились в суд, таможенные органы попросили отозвать иск и поддержали сумму независимой оценки», — добавила Гульгакы Мамасалиева.
Из-за отсутствия единого порядка и процедуры изъятия правоприменительная практика везде разная. В итоге все участники процесса принимают решение по своему усмотрению и очень сложно призвать к ответственности уполномоченный орган.
Гульгакы Мамасалиева
«Да, закон говорит, что, если человек не согласен с предложенной компенсацией, государство или собственник имеет право подать в суд. Но случаев, когда Фемида выносила решение в пользу владельца, единицы. В Джалал-Абаде, например, было девять исков, из них до победы дошел только один собственник. Но у него были деньги, поэтому он мог нанять хорошего адвоката. И то он получил компенсацию только через два года после изъятия», — добавила она.
Что должно быть в новом законе
Сегодня вопрос изъятия собственности — коррупционный, уверена глава ОФ «Наше право» Калича Умуралиева. Так как нет единого порядка, госорганы трактуют его так, как им угодно. В итоге страдают собственники.
«Мы неоднократно инициировали вопрос разработки подобного НПА, более того, подготовили проект положения правительства, где четко все прописали. Но нам сказали, что будет отдельный закон. Но что представил Минсельхоз? Проект на четырех страницах из восьми глав. Причем половина из них дублирует статьи Земельного кодекса. Такой закон нам не нужен», — отметила она.
В нормативно-правовом акте, по ее словам, должны быть подробно расписаны все этапы изъятия, начиная от планирования процесса, заканчивая поддержкой после переселения.
«Надо понимать, что просто так изъятие не происходит. Власти должны доказать, что земля требуется именно для общественных нужд. Это должно быть закреплено юридически или в градостроительной политике, или в градостроительных нормативных актах, других стратегических документах развития. А у нас они есть?» — отметила она.
Сегодня никто не знает, как будет развиваться город. Где будут строить новые дороги, прокладывать линии электрической передачи, канализационные, водопроводные сети, газопроводы, детские сады, школы... То есть то, что подпадает под понятие общественных нужд.
Калича Умуралиева
Документ должен четко регламентировать, за какое время до предполагаемого изъятия собственнику должны отправить уведомление. Что будет, если это не произошло или человек по каким-то причинам его не получил.
«Такие процедурные моменты очень важны, они могут пригодиться в дальнейшем во время суда. Например, если собственника не уведомили в установленный срок, то это может быть основанием для принятия решения не в пользу инициатора изъятия», — объяснила Калича Умуралиева.
Необходимо закрепить законодательно и то, как должна проводиться оценка и что должно входить в выкупную цену тоже.
«Кроме рыночной стоимости земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений, многолетних насаждений, должны учитываться возможный ущерб от переезда и упущенная выгода, если, например, владелец получал прибыль с того же сада, огорода или использовал собственность для предпринимательства деятельности», — отметила она.
Еще важный момент — в договоре между сторонами должны быть указаны срок получения денег и выезда из собственности.
«Почему это важно? Были прецеденты, когда некоторые собственники получали компенсации через два года, а к другим на следующий день приходили с требованием срочно освободить территорию», — добавила Калича Умуралиева.
Но и на этом, по мнению главы фонда, отношения между сторонами не заканчиваются. Государство должно мониторить процесс переселения человека, в каких условиях он живет, есть ли какие-то затруднения. «И если он нуждается в какой-то помощи, то государство должно ее обеспечить», — добавила она.
