Без руля и без ветрил продолжает жить и развиваться Бишкек. В столице до сих пор не приняты правила землепользования и застройки (ПЗЗ). 24.kg разбиралось, что из себя представляет этот документ и насколько опасения горожан и активистов оправданны.
Не было печали
ПЗЗ — документ, который регулирует использование городских земель под жилищное и коммерческое строительство, общественные пространства, рекреационные участки и другие.
ПЗЗ — второй по важности документ городского планирования после Генплана.
Для каждой территории определены градостроительные регламенты, которые устанавливают два важнейших параметра. Во-первых, виды разрешенного использования: то есть где и какие капитальные объекты можно строить. Во-вторых, предельные параметры строительства — размер здания, этажность, площадь.
Бишкекглавархитектура разработала документ и внесла на утверждение депутатов Бишкекского городского кенеша. Однако в обществе ПЗЗ раскритиковали. Юристы правовой клиники «Адилет», в частности, обнаружили в ПЗЗ противоречия нормам Земельного кодекса и Конституции. Опасения вызывает пункт, в котором говорится, что мэрия принимает решение об изъятии (выкупа) земельных участков для государственных и общественных нужд.
«Однако таких полномочий у муниципалитета нет ни в Законе «О местном самоуправлении», ни в Законе «О статусе столицы». А определять порядок изъятия может только правительство. Кроме того, Конституция страны гарантирует неприкосновенность частной собственности. Необходимо решение суда, чтобы изъять ее помимо воли собственника. Такая же норма содержится и в Земельном кодексе», — отмечают в правовой клинике «Адилет».
Муниципалитет вправе обратиться в суд с иском, но никак не самостоятельно принимать решение об изъятии.
Опасения юристов и представителей гражданского общества небеспочвенны. В 2016 году депутаты уже пытались принять поправки в Жилищный, Земельный, Гражданский и Лесной кодексы, позволяющие изымать земли для общественных нужд. Изменения в закон могли бы коснуться жителей так называемого золотого квадрата — центра столицы. Общественность тогда выступила против, и инициативу задвинули.
С учетом мнения горожан
Документ угроз для горожан, имеющих недвижимость в центре столицы, не несет, уверены власти.
«Само название говорит за себя. Горожане и застройщики будут знать о дальнейшем использовании земель того или иного района и что можно будет там строить», — говорит председатель Союза архитекторов Алымбек Абдраимов.
По его словам, если какие-либо объекты не указаны в ПЗЗ, то строить их в данной зоне запрещено. С согласия жителей, проживающих по соседству, и только после проведения общественных слушаний в каждом районе будут возводиться новые здания. Список разрешенных объектов и будет отражен в ПЗЗ.
С другой стороны, собственник участка не сможет, например, построить особняк, если зона определена под многоэтажную застройку. Его просто не узаконят.
«В центральной части уже давно не согласовывают индивидуальные дома, хотя люди их строят. Они не обращают внимания на отсутствие разрешения», — отмечает Алымбек Абдраимов.
Но предложенный вариант ПЗЗ, по мнению главы Союза архитекторов, сырой и требует доработки.
У него нет подосновы — современного состояния земель: в документе не прописано, какие участки являются муниципальными, где частные владения и что принадлежит государству.
«Такая база данных есть в Госрегистре. На ее создание финансирование выделяли международные организации. Каждый владелец участков имеет свой номер, указаны конкретные границы фактического и юридического использования. Бывает, что территория увеличена в несколько раз», — говорит Алымбек Абдраимов.
Но, по его мнению, изъять частную собственность на основании ПЗЗ не получится.
«Конституция гарантирует неприкосновенность частной собственности. Человека не могут заставить перестроить дом в то, что хочет мэрия», — отметил он.
Диалога не получилось
Горожане, обеспокоенные непонятными формулировками в новом документе, потребовали провести общественные слушания. С соответствующими письмами они обратились к спикеру БГК, мэру Бишкека и в прокуратуру. Городские власти решили сделать шаг навстречу — провести круглый стол. Но диалога не получилось.
Представители инициативной группы назвали правила очередной попыткой захвата частной собственности.
Депутаты БГК и присутствующие архитекторы посоветовали внимательно читать и изучать документы.
Юрист ОФ «Наше право» Марат Кожоналиев считает, что ПЗЗ городу нужен, но не в предлагаемом виде.
«Там не вся терминология указана, определения друг другу противоречат. Возникает много вопросов», — отмечает он.
Юрист уверен, что страхи населения о возможном изъятии имеют под собой почву. «Горожане не верят судебной системе, потому что состояние коррупции в стране угрожающее», — говорит Марат Кожоналиев.
Люди думают, что суды, правоохранительные органы встанут на сторону государства и все заберут за бесценок.
Марат Кожоналиев
«Процедура изъятия и выкупа в Земельном кодексе прописана в общем: нет порядка, процедуры, кто определяет цену. И в ПЗЗ этого тоже нет», — добавил юрист.
Активисты также считают, что городские власти торопятся принять ПЗЗ, потому что без них нельзя утвердить Проект детальной планировки (ПДП) центральной части города. Еще один скандальный документ.
«ПЗЗ устанавливает градостроительные регламенты, то есть где и что можно строить. А ПДП конкретизируются вид, объем, размер. Они дополняют друг друга», — говорит Алымбек Абдраимов.
Но и здесь у населения вопросы: в ПДП указывается, какое конкретно будет построено здание, а в ПЗЗ — что собственник земельного участка сам определяет вид разрешенного строительства: хочет — садик построит, хочет — высотку. Опять противоречия и несогласованность?!
«На разработку ПЗЗ средств не выделяли. Но Бишкекглавархитектура — это хозрасчетное предприятие, оно должно зарабатывать деньги. Получается, правила делали в свободное от работы время? Очень сырой документ получился», — подчеркивает юрист Марат Кожоналиев.
В Бишкекглавархитектуре пообещали учесть замечания горожан и внести некоторые изменения в документ. Но обсуждать и разъяснять населению в ведомстве, видимо, пока не готовы. Не понимают еще чиновники, что важно говорить простым и понятным языком, а не скрываться за громоздкой терминологией.
Бишкекчане вправе принимать участие в развитии столицы. Понимают ли это городские чиновники?
