Охранная грамота, или Как быстрее съехать от родителей

Очередную идею, как обеспечить желающих квартирами, озвучили недавно в Госфиннадзоре. Ведомство разработало положение о жилищных сертификатах. Сейчас оно направлено на подписание премьер-министру. Правда, при этом не очень понятно, о чьих интересах заботятся разработчики положения - семьи со средним доходом или предполагаемых инвесторов в строительной отрасли? На круглом столе по обсуждению жилищных сертификатов упор был сделан именно на последних. Обыватели с их скромными доходами в 15-20 тысяч сомов на семью, увы, мало кому в нашей стране интересны.

Рай бывает в шалаше, если милый - атташе

Над решением квартирного вопроса не ломают голову, пожалуй, только жители африканских равнин, где каждый волен сложить себе хижину из соломы и наслаждаться собственным раем в шалаше. Думаю, многие молодые семьи в Кыргызстане, снимающие жилплощадь, даже завидуют такой свободе африканцев. Надежду приобрести когда-нибудь собственное жилье они уже потеряли.

Из-за краткосрочности кредитования и высоких ежемесячных выплат ипотека продвигается со скрипом. Программы правительства по обеспечению широких масс жильем дальше декларативных заявлений и проектов как-то не двигаются. Людям давно и ясно дали понять: рассчитывать нужно только на свои силы. У многих свои силы ограничиваются скромной съемной однушкой, а тут разговоры о жилищных сертификатах. И вновь затеплилась надежда...

Справка ИА «24.kg»: Жилищный сертификат - особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на приобретение квартиры. Основной смысл облигационного займа в том, что население может постепенно накапливать средства на приобретение квартиры путем покупки облигаций, каждая из которых дает право на получение определенного количества площади жилья. Накопив необходимый пакет сертификатов, их владелец может обменять его на квартиру соответствующей площади. Цена сертификатов устанавливается, исходя из себестоимости строительства, и индексируется в соответствии с изменением стоимости строительства жилья. Владелец ценной бумаги может отказаться от приобретения квартиры и получить денежный эквивалент облигации по текущей номинальной цене.

Как и другие ценные бумаги, сертификаты будут торговаться на бирже, и купить их смогут все желающие не только у эмитентов, но и на вторичном рынке. По уверениям председателя Госфиннадзора Юруслана Тойчубекова, это будут высоколиквидные ценные бумаги, у которых в Кыргызстане большое будущее.

Кручу-верчу, сертификат продать хочу

Идея жилищного сертификата в том, чтобы дать возможность компаниям привлекать деньги для строительства, а гражданам - копить на квартиру, исходя из своих возможностей. Понятно, чтобы накопить на квартиру в обозримой перспективе, придется очень и очень постараться.

Особо продвинутые покупатели только начинают вникать в схемы действия жилищных сертификатов и подсчитывать, что они получат взамен ценной, но очень непонятной бумаги. Компании же сразу осознали выгоды, которые сулит им эмиссия, и рвутся выплеснуть облигации на рынок как можно скорее. Ведь продажа ценных бумаг на начальном этапе строительства поможет им привлечь деньги практически без процентов, продавая квадратные метры, которые только будут построены.

«Эмитент самостоятельно определяет условия выпуска и займа, - поясняют в Госфиннадзоре. - Это могут быть периодические выплаты, можно отдать всю сумму сразу. Также жилищный сертификат выгоден для институциональных инвесторов, которые не нацелены на получение жилья для себя. Они могут использовать сертификат как инвестиционный инструмент».

Предупреждая вопрос о возможных махинациях с выпуском ценных бумаг, глава Госфиннадзора заверил, что это исключено, поскольку кандидат в эмитенты будет подвергнут строгой проверке.

«В первую очередь выпускать сертификаты будут те компании, которые зарегистрированы, имеют опыт, лицензии на строительство и прошли юридическую проверку, - рассказал Юруслан Тойчубеков. - Кроме того, компания должна обладать площадью под строительство и проектной документацией. Словом, это должна быть проверенная организация».

Он пояснил, что вводится институт поручительства. «Крупные корпорации могут поручиться своим имуществом и земельным участком, а за более мелкие компании должен выступить поручитель, который даст гарантию, равную стоимости возводимого объекта», - пояснил он.

Стоимость сертификата складывается из многих составляющих: квадратуры, количества комнат, вида из окна и прочего. «Строитель берет деньги и запускает их в работу, мы будем контролировать целевое использование средств», - продолжает Юруслан Тойчубеков.

Кроме того, он предлагает владельцам сертификатов создать комитет, который также будет осуществлять контроль над ходом стройки. «При выпуске жилищных сертификатов строитель берет на себя дополнительные обязательства: строить по СНиПам и строго соответствовать всем нормам», - говорит он.

Если назвать эти обязательства дополнительными, то получается, остальные дома можно строить, как Бог на душу положит?

Сегодня без процентов, но сразу

Жилищные сертификаты будут иметь хождение на бирже и свободно торговаться. «Это будет ликвидный товар, поскольку жилье на начальном этапе строительства дешевле, чем после сдачи в эксплуатацию, и рынок в какой-то степени оживится», - уверен он.

Положение, разработанное Госфиннадзором, позволит компаниям самим решать, за сколько они будут продавать сертификаты и какова будет система их накопления - будет ли это ценная бумага на квадратные метры, или на всю квартиру. Как уверяют разработчики, сейчас 1-комнатная квартира в Бишкеке стоит $28-30 тысяч, а посредством сертификатов она обойдется в $22,5 тысячи, трехкомнатная - в $36 тысяч. Но радужная перспектива экономии меркнет, поскольку покупатель, согласно положению, должен сразу внести не менее трети от стоимости квартиры, а еще лучше - всю сумму. В крайнем случае - несколькими траншами в короткие промежутки времени, но тогда уже с процентами. Эти условия с эмитентом обговариваются в индивидуальном порядке.

Для сравнения: ипотека дает возможность платить меньше и дольше, а главное - жить в квартире, за которую платишь, а не наживать язву в ожидании, когда достроится дом, и в сомнении, достроится ли вообще.

«Есть выбор, у нас дома строятся во многих местах, - отвечает Юруслан Тойчубеков на вопрос о выгоде жилищных сертификатов для тех, кто хочет купить квартиру для себя, впрочем, ничуть не проясняя ситуации. - Это выгодно с двух сторон: для вас выгода, и мы выступаем инвесторами для тех компаний, которые не имеют достаточного количества денег для строительства». Отчего-то думается, что обладатели кругленьких сумм меньше всего хотели бы стать инвесторами компаний, не имеющих денег для строительства. Уж очень шатким представляется такой механизм.

Его дополняет другой участник круглого стола, опять говоря о выгоде инвесторов при продаже ценной бумаги с биржевых торгов, о привлечении денег для компаний, и будто не слыша вопроса о решении жилищных проблем рядовых кыргызстанцев.

Возникают и другие вопросы: что делать, если дом уже достроен, а у претендента на квартиру 40, 60 или 80 процентов сертификатов и свободных ценных бумаг нет? Что делать в обратной ситуации: сертификаты выкуплены, а дом не достроен? Если дом достроен, а сертификаты не уходят? Что делать в случае резкого повышения цен на стройматериалы? Компания будет вынуждена продавать сертификаты на другой дом, чтобы за счет него покрыть предыдущий?

Разработчики уверяют, что заселяться можно при наличии 80 процентов сертификатов, предоставив гарантию на оставшиеся 20. «Чтобы не получалось перекрытия типа «шапку на шапку», есть коэффициенты: чем больше компания эмиссирует, тем жестче отслеживается соотношение собственных средств к заемным. Аудиторы будут проверять коэффициенты ликвидности и платежеспособности», - отметили разработчики. Как пояснил член исполнительного совета Госфиннадзора Марат Пирназаров, покупатель сертификатов подписывает соглашение с компанией на конкретную квартиру, тем самым обязуясь выкупить ее в дальнейшем. Это не позволит владельцу жилищных сертификатов спекулировать на их перепродаже. Впрочем, тогда остается непонятным вопрос свободного обращения сертификатов на вторичном рынке ценных бумаг... Словом, сложная и малопонятная схема.

Языком цифр

Представители строительной корпорации «Азат» видят систему по-другому. «Мы предлагаем выпускать сертификаты на конкретную площадь, к примеру, на 0,1 квадратный метр жилья, и продавать его из расчета $500 за квадрат, соответственно сертификат будет стоить $50 долларов, это около 2,5 тысячи сомов», - рассказывает начальник СМУ-3  вышеназванной корпорации Айдарбек Мендеев .

Чтобы понять все хитросплетения, рассмотрим ситуацию на примере семьи, состоящей из родителей пенсионного возраста и молодоженов. К примеру, жена получает в месяц 15 тысяч сомов, столько же зарабатывает муж. Мама получает пенсию в 3 тысячи сомов плюс 2 тысячи сомов за подработки. Отец-пенсионер к своим 4-5 тысячам пенсии имеет еще 10 тысяч, опять же за счет подработок. Итого, доход семьи составляет 50 тысяч сомов в месяц. Неплохо, согласитесь. При умелой экономии на жизнь уйдет половина этой суммы. На остальные 25 тысяч сомов семья может приобретать по 10 сертификатов. Сохраняя темп покупки и желание быстрее переселиться от родителей, за год можно приобрести 120 сертификатов, за три - 360, что равноценно 36 квадратным метрам жилплощади. Компания предлагает 1-комнатные квартиры площадью 44 квадратных метра, тем не менее молодая семья может заселяться в таковую, гарантировав погашение остатка.

При этом не нужно вносить первоначальный взнос или выкупать 30 процентов стоимости квартиры.

«Компания строит сразу несколько домов, и на все эти квартиры продаются сертификаты, кто первый выкупил все ценные бумаги, заселяется в первый дом, далее по такой же схеме заселяются второй и последующие дома», - говорит Айдарбек Мендеев . Вариант, при котором сертификаты могут остаться невыкупленными, а квартиры уже построенными, в компании не рассматривают, поскольку уверены, что потребность в жилье очень высока.

Срок обращения сертификатов - 3 года. За это время претендент должен либо выкупить достаточное количество ценных бумаг на квартиру, либо после истечения срока их обращения сдать компании по установленной цене с некоторой наценкой от первоначальной стоимости. Это предотвратит возможные спекуляции с перепродажей сертификатов по завышенной цене.

В Госфиннадзоре рассчитывают, что уже к июлю 2012 года постановление вступит в силу, а компании получат разрешение на выпуск жилищных сертификатов.