13:43, 12 мая 2026, Бишкек - 24.kg , Айзада КУТУЕВА
Депутат Дастанбек Джумабеков стал инициатором пакета законопроектов «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» и «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Кыргызской Республики по вопросам долевого участия в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».
Основной целью законопроектов является создание эффективного правового механизма защиты прав и законных интересов граждан и юридических лиц — участников долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости. Указанный механизм должен обеспечить сохранность денежных средств, привлекаемых на строительство, гарантированное завершение строительства объектов даже в случае финансовой несостоятельности застройщика, а также полную прозрачность финансовых потоков в строительной отрасли.
Достижение поставленной цели, по мнению инициатора, предполагает фундаментальный переход от существующей модели «рискованного инвестирования», при которой гражданин несет все риски недобросовестного или неплатежеспособного застройщика, к цивилизованной модели «гарантированного приобретения жилья».
Эта цель достигается путем введения обязательного использования счетов эскроу, при котором денежные средства дольщиков блокируются на специальных банковских счетах и перечисляются застройщику не единовременно, а поэтапно — только после фактического выполнения каждого этапа строительно-монтажных работ. Факт выполнения работ подтверждается независимым техническим надзором и фиксируется в государственном реестре строящихся объектов недвижимости, после чего банк-эскроу-агент раскрывает соответствующий транш.
— создание системы финансовых гарантий, включающей удержание пяти процентов от каждого транша в специальный резервный фонд завершения строительства;
— возможность предоставления застройщиком банковской гарантии, договора страхования ответственности или собственного депозита на ту же сумму.
Кроме того, вводится процедура принудительного замещения застройщика (санации), которая позволяет передать проблемный объект, земельный участок, нераскрытые остатки эскроу-счетов и сформированные гарантийные резервы специализированной организации — санатору (ОАО «Государственная Ипотечная Компания» или уполномоченному банку) для завершения строительства. При этом доходы, полученные санатором от реализации свободных помещений в объекте после завершения строительства и удовлетворения всех требований участников долевого строительства, за вычетом документально подтвержденных расходов санатора на достройку и управление проектом, подлежат возврату первоначальному застройщику.
Для этого создается государственный реестр строящихся объектов недвижимости — единая государственная информационная система, которая содержит полные сведения о застройщике, заказчике, банке-эскроу-агенте, проектной документации, разрешениях на строительство, этапах строительства с обязательной фото- и видеофиксацией выполненных работ. Реестр является открытым и общедоступным, за исключением персональных данных и банковской тайны, что позволяет любому гражданину в режиме реального времени проверить законность привлечения средств по конкретному объекту.
Законопроект вводит режим особого контроля при отставании застройщика от графика строительства более чем на три месяца. В этом режиме уполномоченный государственный орган проводит внеплановую проверку, требует от застройщика представления плана оздоровления и устанавливает еженедельную отчетность.
Объект признается проблемным при:
— отставании от графика более чем на шесть месяцев;
— банкротстве застройщика;
— выявлении фактов нецелевого использования средств или двойных продаж;
— аннулировании разрешительных документов;
— неустранении нарушений требований к качеству и безопасности в течение тридцати календарных дней с момента бессрочной блокировки траншей.
Законопроектом вводится субсидиарная имущественная ответственность контролирующих лиц (включая фактических бенефициаров и руководителей) по обязательствам застройщика перед участниками долевого строительства в случае недостаточности имущества самого застройщика и средств на эскроу-счетах.
При установлении факта нецелевого использования денежных средств действует презумпция вины лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, пока им не доказано иное. Суд также вправе наложить арест на имущество контролирующих лиц, включая имущество, переданное аффилированным лицам или близким родственникам в период строительства, если будет установлен вывод активов.
Для этого банк-эскроу-агент наделяется функциями налогового агента застройщика. При раскрытии каждого транша банк автоматически исчисляет, удерживает и перечисляет в бюджет единый налог по фиксированной ставке от суммы раскрываемого транша. Застройщик освобождается от самостоятельной уплаты налога в части сумм, удержанных банком. Это исключает возможность сокрытия выручки застройщиком и минимизирует коррупционные риски в налоговой сфере.
Законопроект признает любое привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости договором долевого участия, независимо от того, как стороны назвали заключенное соглашение — предварительный договор, договор займа, инвестиционное соглашение, договор бронирования или иное. Соответствующие изменения вносятся в статью 415 Гражданского кодекса Кыргызской Республики.
Кроме того, законопроект распространяет свое действие на жилищно-строительные кооперативы в случае, если они привлекают новых членов или их средства после получения разрешения на строительство. Паевые взносы членов таких кооперативов подлежат обязательному зачислению на счета эскроу.
Разрешение на привлечение денежных средств выдается уполномоченным государственным органом на каждый отдельный объект строительства. Наличие такого разрешения является обязательным условием для государственной регистрации договоров долевого участия. Привлечение денежных средств без получения разрешения запрещается и влечет административную ответственность, установленную Кодексом Кыргызской Республики о правонарушениях.
Указанная процедура вводится в целях предварительного государственного контроля за соответствием застройщика и объекта строительства требованиям законодательства до начала привлечения средств граждан, что позволяет отсечь недобросовестных участников рынка и предотвратить сбор денег по заведомо несостоятельным проектам.
Устанавливается правовой режим эскроу-счетов при долевом строительстве, при котором денежные средства участников признаются обособленным имуществом, не входят в конкурсную массу застройщика при его банкротстве и не могут быть арестованы по его обязательствам.
Государственный реестр строящихся объектов недвижимости становится обязательным инструментом допуска застройщика к привлечению средств — без включения в реестр запрещается любая рекламная деятельность и заключение договоров долевого участия.
Вводится обязательная государственная регистрация договоров долевого участия и их нотариальное удостоверение, что позволяет предотвратить двойные продажи одного и того же объекта разным дольщикам.
Одновременно синхронизируются нормы Гражданского, Земельного, Налогового кодексов и отраслевых законов (о банках и банковской деятельности, о государственной регистрации прав на недвижимость, о банкротстве, о лицензионно-разрешительной системе, о защите прав потребителей, о рекламе, о кооперативах) с новым специальным регулированием.
Вводится требование о гарантийном обеспечении завершения строительства в размере пяти процентов от общей сметной стоимости объекта одним из четырех способов по выбору застройщика: удержание банком из каждого транша, банковская гарантия, договор страхования ответственности, внесение собственного депозита.
Создается механизм поэтапного раскрытия траншей с предельными лимитами на каждом из одиннадцати этапов строительства — от нулевого цикла (не более десяти процентов) до ввода объекта в эксплуатацию и подписания актов (не более четырех процентов). Автоматизируется налоговое администрирование через банк-эскроу-агента, который становится налоговым агентом застройщика.
В контрольно-надзорной сфере законопроект устанавливает обязательность технического надзора для подтверждения этапов строительства в реестре. Технический надзор может осуществляться как уполномоченным государственным органом по архитектурно-строительному надзору, так и независимыми лицензированными организациями.
При фальсификации сведений, касающихся эксплуатационной безопасности (газовое оборудование, лифты, сейсмостойкость), материалы передаются в прокуратуру для возбуждения уголовного дела. Создается механизм принудительного замещения застройщика (санации) по решению суда, с передачей проблемного объекта, земельного участка, нераскрытых эскроу-счетов и гарантийных резервов санатору.
В правозащитной сфере законопроект закрепляет право участника долевого строительства на односторонний отказ от договора в судебном порядке при просрочке передачи объекта более чем на шесть месяцев, при существенном нарушении требований к качеству, а также при приостановке строительства, свидетельствующей о невозможности сдачи объекта в срок.
Устанавливается гарантированный возврат денежных средств со счета эскроу в упрощенном порядке без необходимости получения судебного решения в случае, если работы нулевого цикла не начаты в течение шести месяцев с момента привлечения первых денежных средств. Обеспечивается приоритет удовлетворения требований участников долевого строительства перед иными кредиторами застройщика, включая требования инвесторов, предоставивших займы на финансирование нулевого цикла.
«Для добросовестных застройщиков создаются прозрачные правила игры и устраняются недобросовестные конкуренты, работающие по серым схемам. Одновременно ожидается снижение стоимости проектного финансирования, так как банки получают надежные гарантии возврата кредитных средств.
Для государства результатом станет рост налоговых поступлений благодаря автоматическому удержанию налогов банком-эскроу-агентом, снижение социальной напряженности (митинги обманутых дольщиков перестанут быть системным явлением), создание единой цифровой экосистемы управления строительной отраслью. Права граждан — участников долевого строительства получают реальную судебную и административную защиту, что соответствует конституционным гарантиям права на жилище (статья 44 Конституции Кыргызской Республики)», — отмечает инициатор.