Случай, который произошел в одном из товариществ собственников жилья в столичном микрорайоне «Асанбай», может послужить хорошим уроком для тысяч других ТСЖ. А суть вот в чем: прежде чем сдавать в аренду свободные помещения, следует обговорить и юридически оформить каждую букву документа, иначе можно остаться и без денег, и без помещения.
Коммунистическая просьба
В названном микрорайоне в доме №2а в 2007 году жильцы организовали товарищество собственников жилья под названием «Асконд», и вскоре по закону о ТСЖ стали полноценными владельцами всего здания на основе долевой собственности.
В 2009 году к тогдашнему председателю общества Николаю Шепелю обратился его знакомый Владислав Эзафович с просьбой сдать в аренду две комнаты в подвале многоэтажки, где он хотел организовать для своего сына небольшой бизнес.
«Я ответил, что такие вопросы решает правление. Тогда он сказал: «Как коммунист коммуниста прошу, поддержите меня на собрании». Я поддержал, и правление дало согласие сдать в аренду две комнаты», - рассказал бывший председатель ТСЖ.
В итоге же получилось, что глава общества подписал договор, согласно которому сыну коммуниста Владислава Эзафовича - Денису было передано не две комнаты, а целых 200 квадратных метров сроком на 20 лет с ежемесячной оплатой всего в две тысячи сомов да еще с семимесячной отсрочкой.
«Речь шла о том, что сперва дадим только две комнаты и всего на два года, а откуда появилась цифра 20 лет, меня, мягко говоря, удивило, видимо, меня как-то загипнотизировали, когда я подписывал. А остальные комнаты они захватили самовольно», - вспоминает Николай Шепель.
По неизвестным причинам ни тогдашний глава ТСЖ, ни правление не стали оспаривать сомнительный договор и позволили новому арендатору спокойно работать.
Получив помещение в престижном районе почти на суперльготных условиях, сын Владислава Эзафовича должен был заниматься малым бизнесом, как хотел его отец, и радовать родителей. Однако…
Договор есть – денег нет
Как рассказала бухгалтер ТСЖ «Асконд» Светлана Хан, по истечении семи месяцев со дня подписания договора (в связи с ремонтом арендуемого помещения, его на семь месяцев освободили от арендной платы) Денис Эзафович вместо двух тысяч принес 500 сомов, и не в августе 2010 года, как было прописано в договоре, а в октябре.
«Он постоянно жаловался на проблемы: то у него машина попала в аварию, то еще что-то», - уточнила бухгалтер.
Со временем арендатор привык платить меньше указанной в договоре суммы и в последующем начал отдавать по 500 или максимум тысячу сомов.
При этом вместо организации пункта ремонта компьютеров, как было заявлено первоначально, он стал сдавать помещения в субаренду.
Взяв площадь в 203 квадратных метра, он отремонтировал две комнаты и стал сдавать их: одному предпринимателю за 10 тысяч сомов, второму - за пять.
Бухгалтер Светлана Хан
Несмотря на стабильный доход, арендатор по-прежнему медлил с оплатой.
Такое положение дел длилось до 2012 года, пока правление товарищества не приняло решение взыскать долг и расторгнуть договор аренды.
Однако арендатор отказался погасить задолженность.
Чтобы вернуть долг, который составил на тот момент около 63 тысячи сомов, правлению общества пришлось дойти до Верховного суда, который обязал арендатора все-таки оплатить задолженность.
А расторгнуть договор Денис Эзафович согласился только при одном условии: если ТСЖ выплатит ему 1 миллион 858 тысяч сомов. Именно в такую сумму он оценил ремонт арендуемого помещения. А право требовать компенсацию за ремонт сын коммуниста прописал в пункте 11 договора аренды, где отмечено, что в случае расторжения договора по инициативе ТСЖ арендатор вправе требовать компенсацию понесенных им расходов на капитальный ремонт нежилого помещения. Это версия собственников жилья.
«Авгиевы конюшни» как козырь
Совершенно иную картину сложившейся ситуации рисует сам Денис. Вернее, его мать – Галина Эзафович.
По ее словам, это вовсе не ее муж, коммунист Владислав Эзафович, обратился к бывшему председателю ТСЖ Николаю Шепелю, а наоборот, глава товарищества обратился к ним с просьбой очистить подвал от нечистот, а помещение взять в аренду.
«В восточной части подвала был мусор, кучи бетона, грязь, помещение было абсолютно не готово к эксплуатации, а из-за того, что канализационная труба была сделана с контруклоном, все фекалии сочились в подвал», - рассказала она.
По словам Галины Эзафович, в 2009 году половина подвального помещения была залита зловонной жижей, вторая - захламлена мусором.
Будущим арендаторам пришлось сначала завести туда тонны песка, чтобы превратить жидкость из фекалий в более-менее твердую субстанцию и вывозить ее носилками, наняв бригаду рабочих.
«По проекту высота подвала составляла три метра, а по факту из-за кучи бетонов, мусора, грязи высота помещения не превышала полутора метров», - говорит женщина.
Честное слово! Еще честнее…
Однако ее слова опровергают документы, а именно акты, составленные коммунальными службами о состоянии подвального помещения до 2009 года. В них сказано, что состояние помещения признано удовлетворительным.
«Конечно, в восточной части подвала был строительный мусор, строительные материалы, бывали случаи прорыва труб, которые каждый раз, естественно, ремонтировались. Но то, что говорит арендатор, уму непостижимо», - утверждает еще один бывший председатель этого же ТСЖ Надежда Авасханова.
Рассказ Галины Эзафович о якобы тоннах нечистот в подвале опровергает и тот факт, что до 2009 года там же, в подвале, работал прокат видеодисков.
Отсюда вопрос: можно ли было находиться в помещении, если территория рядом буквально утопала в «естественных отходах человеческого организма»?
Кто позарился на чужое добро?
Несмотря ни на что, арендатор продолжает настаивать, что они потратили колоссальные средства на вывоз мусора, на ремонт, и требует компенсировать эту сумму, если договор расторгнут.
В целом на ремонт подвала мы потратили около $30 тысяч, работы длились четыре года.
Галина Эзафович
Столь длительный срок женщина объясняет постоянными проблемами с канализационными трубами, которые приходилось ремонтировать.
Однако, как утверждает председатель ТСЖ Валерий Ласковый, арендатор сам перенес трубы, которые проходили над полом, на потолок, а из-за неправильного монтажа поломки и происходили. При этом, отметил он, в случае прорыва ремонт делал не арендатор Денис Эзафович, а субарендатор.
Галина Эзафович утверждает, что они продали две дачи, автомашину, гараж, чтобы для сына организовать бизнес, арендовав подвал, и считает, что новый глава ТСЖ Валерий Ласковый, увидев помещения после ремонта, просто решил отобрать комнаты.
На резонный вопрос, почему же они не хотели платить даже такую небольшую сумму - две тысячи сомов, если сами ежемесячно получали от субаренды минимум 15 тысяч, Галина Эзафович показала от руки написанную бумагу, где сказано, что якобы несколько жителей поддержали их просьбу снизить сумму аренды до 500 сомов. Никакого договора или иного юридически правильно оформленного документа, подтверждающего факт снижения арендной платы, женщина представить не смогла.
Вообще она привела много сомнительных доводов.
«Время было тяжкое, сыну негде было найти работу, конец советской власти…», - сказала Галина Эзафович, искренне считая, что советская власть в Кыргызстане закончилась в 2009 году(!), когда объясняла, почему они хотели организовать малый бизнес.
Перевод стрелок
Впрочем, конфликт этим не исчерпывается. Войну семья Эзафовичей ведет на два фронта: не только с собственниками жилья, но и с субарендатором.
Как мы уже писали выше, одну из комнат они сдали под компьютерный клуб женщине по имени Лариса за 10 тысяч сомов в месяц, другую - за пять под пункт ремонта велосипедов.
«Лариса не всегда платила положенную сумму, то 3-4 тысяч даст, то 8-9 тысяч», - рассказала Галина.
Однако Лариса, услышав слова о том, что якобы она не платила за субаренду положенную сумму, чуть не упала со стула. Женщина была в шоке от обвинения в свой адрес.
«Это ложь. Я много раз просила Дениса оформить договор субаренды, но он кормил завтраками. Когда почувствовала неладное, после внесения платы просила его подписать в моем журнале расходов, что он получил деньги», - озвучила она свою версию.
По ее словам, между арендатором и субарендатором не был оформлен положенный договор, о чем она просила много раз.
Не добившись юридического оформления договора субаренды, а также после ряда скандалов Лариса вынуждена была уйти.
Налоговая инспекция, ау!
Когда у Галины Эзафович поинтересовались, как же они платили налог, не имея договора с субарендатором, женщина ответила, что их освободили от уплаты, пока они не компенсируют затраты на ремонт. Об этом якобы им сказали в Октябрьской налоговой инспекции некие консультанты.
Впрочем, специалисты фискального органа этого района устно ответили, что в Налоговом кодексе нет статьи, предусматривающей освобождение от налогов на сумму, равную затрате на ремонт помещения под бизнес.
При этом вот уже с 2014 года ТСЖ «Асконд», несмотря на то, что приняло решение расторгнуть договор с арендатором Денисом Эзафович, не может его выселить. Мало того, собственники жилья, чтобы попасть в теплопункт и проверить счетчики, вынуждены за два дня оповещать об этом упрямого арендатора. Ведь ключи от подвала имеются только у него.
Да здравствует самый непонятный суд в мире!
ТСЖ пришлось дойди до Верховного суда, прежде чем удалось все-таки заставить арендатора погасить долг. Правда, только до 2014 года. С 2014 по 2017 год арендатор пользуется помещением в 200 квадратных метров фактически бесплатно.
Выселить его не получается по сей день. На днях Октябрьский районный суд вынес решение вообще прекратить производство по данному иску ТСЖ. Как рассказал председатель товарищества Валерий Ласковый, они даже не поняли, какое конкретно решение вынес суд!
Одним словом, собственники жилья фактически лишились половины подвала, и помочь им никто не в силах. Ни суд, ни госорганы. Между тем мэрия Бишкека который год ведет неустанную пропаганду, агитируя граждан создавать товарищества собственников жилья…
