10:00, 05 марта 2026, Бишкек - 24.kg , Нурзада ТЫНАЕВА
Квартирный вопрос остается одним из самых острых в Кыргызстане. Для закрытия дефицита жилья Государственная ипотечная компания перестала быть финансовым посредником, превратившись в крупнейшего застройщика страны.
Начальник Управления по работе с населением Государственной ипотечной компании Гулзат Тотубаева рассказала 24.kg о работе компании, механизмах, по которым кыргызстанцы могут получить жилье, ценах на квартиры и качестве жилья.
— По всему Кыргызстану сейчас в нашем списке числится 91 тысяча 159 граждан. Конечно, большинство из них находится в Бишкеке — более 48 тысяч. В список включаются также участники программы, которые подали заявку по долевому строительству и получили одобрение.
Я не могу сказать, сколько всего кыргызстанцев не имеют собственного дома, но дефицит жилья есть, это факт.
В настоящее время ГИК строит 5,5 миллиона квадратных метров ипотечного жилья по всей стране. Это более 80 тысяч 500 квартир.
За 2024-2026 годы мы построили и выдали 463 тысячи квадратных метров, это 6 тысяч 882 квартиры.
— То есть намного меньше по сравнению с настоящим, получается?
— Конечно. Важно помнить, что Государственная ипотечная компания не всегда занималась строительством. В 2015 году, когда ГИК была только создана, ипотечная политика в стране была совсем другая. Миссия ГИК была очень легкая — мы просто проверяли граждан на соответствие критериям, а дальше люди шли в банки-партнеры за финансированием. И уже они принимали решение выдавать деньги либо отказывать.
И, таким образом, до 2023 года мы выдали примерно 9 тысяч 495 квартир. В свете нашего дефицита в жилом фонде это очень мало. Очень много было отказов. И, соответственно, недовольства в сторону деятельности ГИК.
Поэтому руководство страны на тот момент приняло решение, что ГИК больше не будет работать с банками-партнерами, что свои средства компания теперь будет направлять на строительство ипотечных домов по всей республике. Получается с 2023 года мы сами строим жилье, и разница по статистике уже видна. Я считаю, было принято стратегически верное решение.
Если бы мы продолжали работать через банки-партнеры, то отказов так же было бы много, потому что банки ревностно проверяли уровень доходов граждан. У ГИК не такая строгая проверка платежеспособности клиентов, как у коммерческих банков. Главное, чтобы у граждан доход был не меньше ежемесячного платежа. У нас до этого времени отказов именно из-за неплатежеспособности еще не было.
— А какой сейчас уставной капитал у ГИК, компанию ведь финансируют из бюджета? Что произойдет с программой, если бюджетное финансирование сократится или прекратится?
— Сейчас у нас уставной капитал составляет 87,5 миллиарда сомов. Но в 2015 году, когда только создали Государственную ипотечную компанию, уставной капитал составлял всего 10 миллионов сомов. Постепенно эта сумма увеличивалась. В 2017-2020 годы уставной капитал достиг 480 миллионов сомов. Помимо бюджетных средств в этой сумме уже была и прибыль за счет выплачиваемых участниками программы средств. В 2021 году был резкий рост капитала — 5,6 миллиарда сомов — это капитализация бюджетного кредита, ценные бумаги, бюджетные средства и наша прибыль. В 2022 году нам передали на баланс недвижимость, в 2023 году мы начали массово строить дома. Также с 2023 года мы начали привлекать средства международных финансовых организаций — это Саудовский фонд развития, Исламский банк развития, Азиатский банк развития.
В дальнейшем у нас в планах повысить уставной капитал до 200 миллиардов сомов. Но потом ГИК должна уйти на самофинансирование. То есть из бюджета уже деньги поступать не будут, мы будем возводить жилье на свои средства. Для этих целей в 2024 году был внедрен механизм долевого строительства, чтобы нам начала поступать прибыль. Также мы сейчас ведем работу по привлечению финансирования через разные иностранные институты.
— Многие указывают на то, что ГИК получает бесплатно участки, но цены на жилье практически такие же, как у частных компаний. У вас ведь жилье не делится на эконом- и премиум-классы, как у частных компаний? Как люди получают жилье, они могут сами выбирать дом, в котором они хотели бы получить квартиру?
— Участки передаются ГИК в рамках указа президента, у частных лиц мы не покупаем. Как такового выбора у нас нет, мы не строим дома там, где хотим сами, какие участки государство нам выделяет, на них и возводим жилье.
Стоимость квартир определяется отдельным решением совета директоров. Цена формируется на основе себестоимости строительства. На нее влияет все — это фактические расходы, материалы, работа, месторасположение жилого объекта, инфраструктура, инфляция. Не нужно забывать о том, что все объекты сдаются с внутренней отделкой. Когда мы покрываем расходы на строительство, мы подрядчику оплачиваем всю площадь, а участники программы платят только за жилую площадь. Даже в этом разница в цифрах очень большая. При этом мы выдаем уже готовое жилье с ремонтом.
У нас жилье не делится на эконом- или премиум-классы. Например, сейчас в Бишкеке возводятся дома, где более 23 тысяч квартир, это несколько крупных объектов. Все дома одинаковые. Но один объект, который находится на пересечении Байтика Баатыра и Южной Магистрали, комплекс «Ынтымак», действительно имеет класс выше. Соответственно, и стоимость для участников будет чуть дороже. Например, если на Маликова, где была колония, очередникам мы выдали жилье по 78 тысяч 705 сомов за квадратный метр, то в «Ынтымак» мы собираемся выдавать по 87 тысяч 450 сомов, то есть где-то на $100 дороже. Но мы не будем отдавать все квартиры в этом доме, а их около 8 тысяч, только участникам долевого механизма, по всем объектам у нас одинаковый механизм распределения.
Наша цель — максимально справедливо распределить наш жилой фонд. Мы работаем согласно положению о распределении жилья. В каждом жилом объекте до половины ипотечных квартир мы предоставляем участникам долевого строительства, а остальную половину делим между очередниками. Очередники, которые получают жилье на 25 лет под 4 либо 8 процентов без первоначального взноса, платят 78 тысяч 705 сомов за квадратный метр, это примерно $900. По долевому механизму в этом же объекте участники получают квартиры по 96 тысяч 195 сомов, в долларах это 1 тысяча 100.
Для дольщиков получается дороже, но при этом они могут выбрать регион. Например, проживая в Бишкеке, они могут приобрести квартиру в Чолпон-Ате или в Манасе. Исходя из своих финансовых возможностей они могут выбрать и квадратную площадь. Для очередников такого выбора нет, но мы стараемся максимально справедливо делить жилье между очередниками, количество комнат зависит от того, сколько членов семьи участник программы имеет.
Также стоит отметить, что мы не возводим ведомственные дома, то есть отдельно для врачей или военнослужащих. Все, кто стоят в очереди, получают квартиры в одинаковых домах. В нашей программе указано, что ведомства или органы, которые внесли вклад, выдали свои участки, получают квартиры согласно квоте до 20 процентов жилого фонда. Например, объект на улице Маликова был построен на месте бывшей колонии, на участке ГСИН. Соответственно, сотрудники этого ведомства получили квартиры. За три этапа выдачи всего 450 сотрудников получат квартиры.
— Вы сказали, что по стране возводится 5,5 миллиона квадратов ипотечного жилья. Успевает ли компания отслеживать качество возводимых объектов? В социальных сетях часто появляется критика граждан по этому поводу.
— Контроль над качеством возводимых домов возложен не только на нас. Являясь заказчиками домов, мы активно проверяем качество, у нас есть свой отдел строительства, который на местах работает по каждому объекту. Контроль идет и со стороны исполнителя строительства.
Вы знаете, что 100 процентов акций ГИК принадлежит управлению делами президента. Поэтому проверки проходят и с его стороны. Конечно, проверяет еще Госстрой. То есть контроль многоступенчатый.
В строительстве мы сейчас используем технологию монолитной опалубки. Данный метод признан как самый сейсмоустойчивый. У нас есть спецлаборатория, где проверяются материалы.
После завершения строительства домов и выдачи квартир гражданам есть гарантированный период, в течение которого подрядные организации должны проверять, есть ли какие-то минусы, пробелы. В случае их выявления они на месте устраняются. Мы выдаем квартиры на 15 и 25 лет, этот период они находятся на балансе ГИК и мы ведем контроль. Наши дома строятся в рамках государственной программы, утвержденной указом президента, поэтому качеству мы уделяем особое внимание. Конечно, разные моменты бывают, потому что строительство действительно ведется очень масштабное. Но мы работаем над ошибками, на месте выявляем и устраняем их.
— А как ведется проектирование комплексов? Учитывается ли, что жителей района, в котором строятся дома, становится намного больше и людям необходимы детские сады, школы, больницы?
— Конечно. Ведется работа с органами местного самоуправления того района, в котором возводится жилье. Например, рядом с объектом на улице Маликова есть городская школа, но, так как возводится очень много квартир, мест для всех в школе не хватает. Поэтому первые этажи домов были предоставлены данной школе. Сейчас у детей есть возможность, не отходя от своего дома, посещать занятия.
Но мы не строим целые районы, мы возводим отдельные объекты. Если бы мы строили район, то в этом случае, конечно, были бы построены и поликлиники, и школы, и детские сады.
— Большая часть строек ГИК сосредоточена в Бишкеке и Оше. На что могут рассчитывать жители Ат-Баши или Лейлека, например?
— Сейчас мы возводим жилье во всех семи регионах Кыргызстана, чтобы обеспечить квартирами большее количество граждан. Жилье предоставляется в регионе трудовой деятельности участников программы. То есть если человек работает, например, в Кара-Балте, то жилье мы ему предоставляем в этом городе. Если он встает в очередь. Участники долевого строительства могут выбрать регион.
Конечно, мы пока не можем сказать, что во всех районах страны мы строим дома, но в областных центрах, малых городах жилье строится. По областям у нас одна очередность, то есть житель одного района, даже если конкретно в этом населенном пункте мы еще не строим дом, может получить квартиру в ближайшем нашем завершенном объекте, если подошла его очередь на получение жилья.
— Планируется ли пересмотр условий для получателей госипотеки в вопросе процентов и рассматривается ли возвращение к финансированию, когда граждане сами могут выбирать квартиру в любом доме, а не только в построенных ГИК?
— Нужно отметить, что с момента создания Государственной ипотечной компании условия жилищной программы пересматривались исключительно в сторону улучшения и повышения доступности жилья для граждан. Процентные ставки были снижены с первоначальных 6–14 процентов до действующих 4–8 в зависимости от направления и категории участников программы. Сейчас условия являются одними из наиболее доступных на рынке ипотечного кредитования в странах СНГ.
Что касается механизма жилищного финансирования через банковские учреждения, то ранее она применялась в практике компании и, возможно, будет в будущем. ГИК активно взаимодействует с международными финансовыми организациями и донорами. Например, в настоящее время на стадии согласования находится проект по линии Азиатского банка развития, в рамках которого предусмотрено привлечение $65 миллионов. Предполагается, что эти средства будут направлены, в том числе, на развитие механизма жилищного финансирования через банки-партнеры.