Жилищная программа: есть идеи - денег нет

В Кыргызстане представили новую жилищную программу. Очередную. Для пущей убедительности есть расчеты и схемы финансирования. Тем не менее выглядит это все более чем неубедительно. При всем громадье планов нет ответа на простой вопрос: на какие средства? В бюджете на реализацию жилищной программы не заложено ни копейки, и найти их «по ходу реализации» вряд ли удастся.

Зато на бумаге у нас куча программ и идей, как, наконец, обеспечить всех нуждающихся доступным жильем. Их год от года все больше и больше. По данным правительства сейчас в жилье остро нуждаются 200 тысяч человек, это примерно 70 тысяч семей. Более 3 тысяч семей живут в аварийных домах и еще около 20 тысяч - в общежитиях или съемном жилье. Все программы упираются в банальное отсутствие денег у государства и населения, но это не мешает создавать все новые и новые концепции-прожекты.

И будет вам счастье

В 2000 году принята «Концепция развития жилищного строительства до 2010 года». По ней в Кыргызстане усиленно развивалась доступная ипотека в комбинации с государственными субсидиями и увеличивались объемы строительства.

В 2001-м приняли Государственную программу жилищного строительства до 2010-го. По ней обещали построить 17,6 миллиона квадратных метров жилья, а за первую пятилетку планировалось ввести в строй 6,1 миллиона квадратных метров. На реализацию запросили всего-то 197,9 миллиарда сомов, из которых 11,8 миллиарда - из бюджета.

На деле с 2001 по 2005 год ввели в строй 2,3 миллиона квадратных метров жилья. За счет средств бюджета - лишь 19,2 тысячи квадратов, и получилось, что государственное участие в программе составило всего 0,8 процента. Но это не помешало чиновникам продолжать строить воздушные замки, и 2005-й объявили Годом социальной стабильности и развития жилищного строительства. И опять кочующее из программы в программу «продолжить работу по созданию надежной системы ипотечного кредитования»...

Работа продолжилась. В 2007-м приняли новую Государственную программу жилищного строительства в Кыргызстане на 2008-2010 годы. Не беда, что не выполнена ни одна из предыдущих! Главное - поставить задачи и декларировать их исключительно под музыкальное сопровождение Георгия Свиридова «Время, вперед!», иначе эффект не тот. Представьте только: наращивание объемов строительства, ввод в строй более (!)5,1 миллиона квадратных метров жилья, модернизация отрасли, развитие ипотеки, создание рынка жилья. На эти цели из республиканского и местных бюджетов нужно было ежегодно по 100 миллионов... евро. Тут музыка обрывается.

Вот так неожиданность!

И почему вдруг чиновники начали считать финансирование госпрограммы в евро? В сомовой республике в таком количестве евро не нашлись, и госпрограмма с треском и грохотом провалилась. В мае 2008 года объемы строительства снизились почти вдвое - всего 2,7 миллиона квадратных метров. Пока власти осознавали, что «план разработан без учета возможностей бюджетного финансирования», пополнилось число самозахватчиков, которые быстро, без особых усилий и учета возможностей обеспечили себя жильем в столице.

С участием государства в 2008-2010 годах введено в строй лишь 65 тысяч квадратных метров социального жилья. Итого, с момента распада Советского Союза по настоящее время, жилищный фонд в Кыргызстане увеличился лишь на 14 процентов. Для сравнения, в соседнем Казахстане - на 33 процента.

Проекты в планах и планы проектов

Идея, которая позволит приблизить или даже воплотить мечту большинства о собственном жилье в том, чтобы запустить ипотечное кредитование через Государственную ипотечную компанию (ГИК). Она должна быть в форме открытого акционерного общества с контрольным пакетом у государства и с уставным капиталом 1 миллиард сомов. Достижение такого объема, согласно программе, возможно в течение пяти лет - по 200 миллионов сомов ежегодно.

Схема работы несложная и давно применяется на Западе. Открывается ГИК, банки выдают кредиты на приобретение жилья по ее стандартам и формируют закладные на приобретаемое в кредит жилье. Затем ГИК выкупает у банков закладные и на их основе выпускает долговые ипотечные ценные бумаги. Реализуются они Соцфонду, страховым компаниям, пенсионным фондам, коммерческим банкам, физическим лицам.

Вырученные средства вновь идут на финансирование ипотеки, создавая механизм самофинансирования. Безрисковая деятельность ГИК обеспечивается за счет обязанности коммерческого банка выкупить кредит в случае возникновения проблем с его погашением.

Контроль распределения квартир, выплат взносов и целевого финансирования отдан Жогорку Кенешу. Предполагается, что именно депутаты будут освещать и регулировать любое отклонение компании от намеченных целей.

По предварительным расчетам Национального банка, процентная ставка по ипотеке может быть на уровне 12-14 процентов годовых. По мере роста объемов кредитования и снижения инфляции возможно ее снижение. Срок кредитования - 15 лет.

Классно, но есть два «но»: долговые ценные бумаги ГИК должны обладать безусловной ликвидностью для инвесторов, и в бюджете должны быть деньги на создание ГИК. А с этим напряженка. «Проекты Государственного банка развития и Государственной ипотечной компании пока в планах, - рассказал замминистра финансов Арзыбек Кожошев. - Если будут создаваться эти институты, средства изыщем из дополнительных доходов в течение года».

Три пути

Разработано три модели финансирования жилищного строительства и ипотечного кредитования: «Доступное жилье», «Долгосрочная социальная ипотека» и «Государственно-частное партнерство в жилищном строительстве». В зависимости от категорий, платежеспособности и сбережений все они предполагают внесение первоначального взноса в размере 10-30 процентов от стоимости жилья и срок погашения кредита до 20 лет.

В первом случае сумма кредита варьируется от 700 тысяч до 2 миллионов сомов и выдается нуждающимся в государственной поддержке под 5-7 процентов годовых. Стоимость одного квадратного метра жилья при рентабельности для строительной компании в пределах 10-15 процентов, согласно модели «Доступное жилье», в пределах $350-550. Основными клиентами этой модели должны стать госслужащие, молодые и многодетные семьи, учителя, врачи и люди с ограниченными возможностями.

По предварительным данным, таких только в Бишкеке более 15 тысяч. Они готовы в начале строительства внести часть первоначального взноса как гарантию на осуществление сделки, остальную сумму необходимо профинансировать за счет государственных ипотечных кредитов. Отбирать кандидатов в программу должна комиссия при правительстве. Механизм отбора пока не обозначен, но в программе сказано, что он будет отработан в процессе.

«Долгосрочная социальная ипотека» нацелена на работающее население со средними доходами и накоплениями. Можно взять более двух миллионов сомов под 8-10 процентов в год.

Модель социального государственно-частного партнерства рассчитана на строительство социальных объектов, жилья и объектов коммерческой недвижимости. Доля вложения государства составляет 35 миллионов сомов. Стоимость квадратного метра жилья - $720. Процентная ставка - 9-15 процентов. Сумма займа - до 3 миллионов сомов.

Если бы...

Эти меры, по задумке, должны оживить жилищное строительство и сохранить архитектурный облик столицы. Это, конечно, здорово, еще бы программу реализовать. Но основные причины, по которым не удались все предыдущие концепции, никуда не делись. У банков Кыргызстана по-прежнему нет источников получения долгосрочных и относительно дешевых кредитных ресурсов. Процентные ставки по ипотеке доходят до 28 процентов, а срок кредитования в среднем составляет 5 лет. Такие условия больше похожи на коммерческое кредитование.

Но главное в том, что у подавляющего большинства нуждающихся в жилье недостаточно высокий уровень доходов и отсутствуют накопления. Ведь чтобы взять ипотеку, которую предлагают банки в Кыргызстане, уровень доходов семьи должен составлять не менее тысячи долларов. А где их взять в семье, которая не занимается бизнесом? Да и бизнес не всегда дает такие доходы. Вот и выходит, что средний период накопления средств для приобретения жилья в Кыргызстане 14,5 года (при средней заработной плате в $140). Для сравнения в России - 5 лет.

Разработчики констатируют, что «до момента объективного снижения темпа и роста инфляции» внедрение комплексной самофинансируемой модели ипотечного кредитования не даст толчка дальнейшему развитию рынка капитала. Но есть ли те, кто верит в то, что произойдет это объективное снижение инфляции?